Informe
Tus dudas sobre la vivienda usada
09 enero 2023
La vivienda es uno de los temas que más preocupan a los socios de OCU, como se refleja en el número de consultas que recibimos en el servicio de Asesoría (el 20% del total). Garantía, construcción, alquiler, comunidad, financiación... Los frentes abiertos son muchos y equivocarse no es difícil.
Principalmente, verifica estas cosas antes de comprarse una vivienda usada, si quieres evitar problemas:
- Pida online en el Registro de la Propiedad una nota simple del inmueble. Tendrá una descripción de la vivienda tal y como está registrada: sabrá quién es el propietario actual, si está hipotecada o si sobre ella pesa un embargo u otras cargas.
- Consulte los datos catastrales en la web del Catastro: superficie, antigüedad, clasificación del suelo... datos que debería coincidir con los del Registro.
- Exija siempre el certificado de deudas con la comunidad de propietarios y pregunte expresamente sobre la existencia de derramas aprobadas o en curso (puede haberlas y ser cuantiosas para instalación de ascensores, renovación de fachadas, erc.).
- Compruebe la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética. es posible que la casa necesite una intervención para ahorrar en calefacción, luz, gas, etc.
- Conozca el valor fiscal de la vivienda, el mínimo sobre el que Hacienda calculará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a pagar por el comprador.
- Lea los estatutos de la comunidad, si los hay, ya que pueden figurar limitaciones de uso o destino de la vivienda.
- Por último, pida al vendedor que le muestre los recibos del IBI para asegurarse de que está al corriente.
Principalmente, verifica estas cosas antes de comprarse una vivienda usada, si quieres evitar problemas:
- Pida online en el Registro de la Propiedad una nota simple del inmueble. Tendrá una descripción de la vivienda tal y como está registrada: sabrá quién es el propietario actual, si está hipotecada o si sobre ella pesa un embargo u otras cargas.
- Consulte los datos catastrales en la web del Catastro: superficie, antigüedad, clasificación del suelo... datos que debería coincidir con los del Registro.
- Exija siempre el certificado de deudas con la comunidad de propietarios y pregunte expresamente sobre la existencia de derramas aprobadas o en curso (puede haberlas y ser cuantiosas para instalación de ascensores, renovación de fachadas, erc.).
- Compruebe la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética. es posible que la casa necesite una intervención para ahorrar en calefacción, luz, gas, etc.
- Conozca el valor fiscal de la vivienda, el mínimo sobre el que Hacienda calculará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a pagar por el comprador.
- Lea los estatutos de la comunidad, si los hay, ya que pueden figurar limitaciones de uso o destino de la vivienda.
- Por último, pida al vendedor que le muestre los recibos del IBI para asegurarse de que está al corriente.
Cuando se realiza un contrato de compraventa de un piso, lo normal es que el comprador entregue al vendedor una cantidad de dinero en concepto de arras o señal. El contrato que se firma obliga a ambas partes a respetarlo y sólo permite desligarse si se hace constar expresamente. Hay que tenerlo claro antes de entregar cualquier suma de dinero a cuenta.
Hay tres clases de pagos a cuenta o arras:
- Señal propiamente dicha o arras de confirmación. Se trata de una cantidad que entrega anticipadamente el comprador como parte del precio de la vivienda. Por tanto, es una confirmación del contrato y cualquiera de las partes puede exigir que se cumpla.
Interesa tanto al vendedor como al comprador cuando estén absolutamente seguros de querer vender o comprar. - Arras penitenciales. Son muy frecuentes en la práctica, pero deben pactarse expresamente con estos efectos. Al entregar la suma de dinero que señaliza la compra, se incluye un pacto expreso que permite a cualquiera de las partes apartarse del contrato pagando una multa: si se echa atrás, el comprador pierde la cantidad entregada a cuenta al vendedo. Y si se echa atrás el vendedor, se obliga a pagar el doble de la cantidad entregada por el comprador.
Con este tipo de señal, al vendedor le interesa recibir la cantidad más elevada que pueda, si efectivamente está seguro de la venta. Si no está muy seguro de la venta interesa pedir una cantidad menor. - Arras penales. Las partes implicadas no pueden deshacer el contrato. Por esta razón se pacta cuál será la indemnización que tienen que abonar cada una de las partes en caso de incumplimiento.
Interesa tanto a compradores y vendedores que estén seguros de que van a realizar una buena compra o venta y no van a ser ellos quienes rompan el trato. - Aparte de las opciones anteriores, otra alternativa buena para el comprador es firmar una opción de compra a cuenta del precio final. Esto le faculta para adquirir la vivienda en un plazo determinado y obliga al vendedor a guardarle el piso durante ese tiempo.