¿Cuál es el precio adecuado de un inmueble?

Si estás pensando en comprar o invertir en un inmueble y ya has empezado a mirar en inmobiliarias o webs de compra-venta puede que te hayas escandalizado con el precio que te piden. Y no nos extraña porque esa cantidad corresponde al precio de oferta, que suele ser más alto que el de mercado (aquel al que al final se compra realmente) y lleva un tiempo desbocado.

En estos casos, y antes de tomar cualquier decisión te recomendamos que entres en la web especializada en temas inmobiliarios de OCU.

Descubre la web de OCU fincas y casas

El precio razonable no es el precio de mercado

Los expertos en temas inmobiliarios de OCU proponen un precio razonable, basado en criterios más objetivos como los que usan los inversores a largo plazo, sin poner en peligro las finanzas de un hogar. Con este dato tendrás una baza más a la hora elegir, decidirte o negociar.

¿Pero cuál es? Para averiguarlo entra en la web de  Fincas y Casas.

• En su sección "Análisis de Precios" tendrás la posibilidad de conocer de primera mano los resultados de su estudio detallado por los barrios de las ciudades de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.
•  Analizan datos de 250 barrios.
• Elige la ciudad o incluso hasta el barrio en el que estés interesado. Puedes hacerlo a través del mapa o seleccionando en el listado cualquiera de las 65 ciudades analizadas.

Información privilegiada solo para ti

Una vez seleccionado el barrio en el que estás interesado la herramienta te dará automáticamente la siguiente información útil:

• Precio medio de venta del inmueble. Se expresa en euros/m2. Utilizamos los m2 construidos, que es la información que suele facilitar el vendedor y la que puede consultarse en el Catastro. Se trata de una estimación realizada por los técnicos de fincas y casas para una vivienda tipo de unos 90 m2, en buen estado y con ascensor. Se trata de una referencia, no un valor exacto, ya que cada inmueble cuenta con unas características que hacen que su precio en el mercado pueda ser superior o inferior a la media en una misma zona.

• Precio medio del alquiler. Se expresa en euros por m2 y mes. Para una vivienda tipo de las características antes reseñadas. Permite conocer una estimación de la renta media que se pide en esa zona por el alquiler.

• Distrito donde se encuentra el barrio consultado.

• Tipo de inmueble: Vivienda o plaza de garaje.

• Superficie media de los inmuebles considerados. En principio es de 90 m2 para viviendas y de 14 m2 para plazas de garaje.

• Precio total del inmueble. Es el precio estimado total de venta del inmueble, para inmuebles tipo de las características reseñadas antes.

• Un consejo. Se trata del consejo que los expertos darían a los inversores prudentes con vistas en el largo plazo.

• Comprar, vender o alquilar. Con los datos ofrecidos antes, un experto te dirá si comprar, vender o alquilar.

• Valoración del inmueble en ese barrio puede ser muy cara, cara, correcta, barata o muy barata.

• El precio razonable al que cabría pagar ese inmueble por un comprador prudente que se guíe por criterios de rentabilidad económica.

Cómo calcular el valor razonable

El valor razonable de un inmueble se calcula con criterios económicos, en función de los rendimientos que se pueden obtener por el alquiler de ese inmueble. Es decir, se parte de la renta de alquiler media en la zona, se deduce una estimación de gastos que corren a cargo del arrendador y se calcula qué precio de compra debería tener el inmueble para que la inversión ofrezca una rentabilidad determinada que pueda justificar la compra.

El resultado es el precio que estimamos que habría que pagar por ese inmueble para que, teniendo en cuenta los gastos de la compra, resulte una adquisición razonable desde el punto de vista de quien invierte a largo plazo con criterios de prudencia. 

• Si este valor razonable fuera superior al precio medio de venta del inmueble, se concluye que ese inmueble está “barato” y merecería un consejo de “compra”.

• Si el valor razonable es inferior al precio medio de mercado, lo consideramos “caro” o “muy caro” y no merece ser comprado. Esta es la situación de la mayoría de pisos en la actualidad aunque te quieran contar lo contratio. Compruébalo.

Cuanto más altos estén los tipos de interés, más bajo será el valor razonable de un inmueble. ¿Por qué? Si puedo obtener una rentabilidad del 3,5% anual invirtiendo sin riesgo en obligaciones del Estado, solo elegiré invertir en inmuebles (que es una inversión algo arriesgada) si espero una rentabilidad mucho mayor... y para poder obtener la rentabilidad esperada es preciso que el precio de compra sea más bajo.

Puedes ver aquí más detalles sobre el cálculo del valor razonable de una vivienda.