Dudas sobre la vivienda nueva
La vivienda es uno de los temas que más preocupan a los socios de OCU, como se refleja en el número de consultas que recibimos en el servicio de Asesoría, que suponen el 20% del total de consultas. Garantía, construcción, alquiler, comunidad, financiación... Los frentes abiertos son muchos y es fácil equivocarse.
Cuando se compra una vivienda que todavía no está construida totalmente existen dos garantías legales:
- Por un lado, los promotores deben garantizar, mediante un seguro o aval bancario, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales, en caso de que la construcción no llegue a buen fin por cualquier causa.
- Y por otro, las cantidades que los compradores entregan se deben depositar en una cuenta independiente de cualquier otra que tenga el promotor y sólo se podrán utilizar para los asuntos que tengan que ver con esa construcción. Normalmente, la entidad depositaria lo supervisa por la cuenta que le trae, pero es responsabilidad del comprador hacer los pagos en la cuenta indicada.
Retrasos en la entrega de una vivienda
La vivienda no solo debe estar construida materialmente sino que es preciso que el ayuntamiento haya otorgado la licencia de primera ocupación.
- No aceptes la entrega y la firma de la escritura sin licencia de primera ocupación. Esta es una acreditación de que las obras se han realizado de forma correcta y conforme a la licencia de edificación solicitada en su día, y de que la urbanización prevista de la zona se ha terminado por el promotor. Sin la licencia, en teoría, no podrás contratar suministros (luz, agua, teléfono, gas...) y no podrás exigir servicios como correos, recogida de basura...
- Como la fecha de entrega de una vivienda debe estar definida en el contrato, ante un retraso el comprador puedes acordar un nuevo plazo o solicitar el reembolso de lo que has entregado a cuenta más los intereses. El plazo para ejecutar las garantías ante el banco avalista o el seguro es de dos años.
- También tienes derecho a que te resarzan de los daños ocasionados: tanto los patrimoniales (por ejemplo, si has tenido que alquilar otra vivienda o pagar por permanecer en la tuya más tiempo, hacer dos mudanzas...) como los morales (estrés, angustia, trastornos...) se pueden reclamar. Ahora bien, es más fácil demostrar y cuantificar los primeros que los segundos y para reclamarlos posiblemente tengas que ir a juicio.
Las dimensiones de la vivienda no coinciden
En la venta de una vivienda sobre plano la superficie construida y la superficie útil deben coincidir con lo indicado en el proyecto y en el contrato de compra.
El vendedor debe entregar lo convenido y, si por alguna razón no lo hace, el comprador puede reclamar una rebaja proporcional del precio final o la rescisión del contrato. Para esto último es necesario que haya un incumplimiento "esencial", por ejemplo y como referencia, que la superficie del inmueble haya disminuido al menos un 10% respecto de la prometida.
Es obligación del vendedor indicar la superficie útil de la vivienda vendida, pero lo habitual es ver en los contratos cláusulas en las que se indica que la vivienda se vende como cuerpo cierto para tratar de evitar una posible reclamación en caso de que la superficie no coincida. Sin embargo, está claro que esta cláusula puede ser abusiva y, por tanto, se puede reclamar. Ahora bien, si la diferencia es muy pequeña, quizá no valga la pena y la solución pueda ser llegar a un acuerdo con la promotora.
Al margen de la superficie, otros problemas frecuente de las casas sobre plano son:
- la falta de conformidad de las calidades de la vivienda,
- incumplimientos o no respeto a lo anunciado en las zonas o servicios comunes de la urbanización (no se construyó la pista de padel prometida). Todo incumplimiento puede dar lugar a una reclamación.
Cuando se compra una vivienda que todavía no está construida totalmente existen dos garantías legales:
- Por un lado, los promotores deben garantizar, mediante un seguro o aval bancario, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales, en caso de que la construcción no llegue a buen fin por cualquier causa.
- Y por otro, las cantidades que los compradores entregan se deben depositar en una cuenta independiente de cualquier otra que tenga el promotor y sólo se podrán utilizar para los asuntos que tengan que ver con esa construcción. Normalmente, la entidad depositaria lo supervisa por la cuenta que le trae, pero es responsabilidad del comprador hacer los pagos en la cuenta indicada.
Retrasos en la entrega de una vivienda
La vivienda no solo debe estar construida materialmente sino que es preciso que el ayuntamiento haya otorgado la licencia de primera ocupación.
- No aceptes la entrega y la firma de la escritura sin licencia de primera ocupación. Esta es una acreditación de que las obras se han realizado de forma correcta y conforme a la licencia de edificación solicitada en su día, y de que la urbanización prevista de la zona se ha terminado por el promotor. Sin la licencia, en teoría, no podrás contratar suministros (luz, agua, teléfono, gas...) y no podrás exigir servicios como correos, recogida de basura...
- Como la fecha de entrega de una vivienda debe estar definida en el contrato, ante un retraso el comprador puedes acordar un nuevo plazo o solicitar el reembolso de lo que has entregado a cuenta más los intereses. El plazo para ejecutar las garantías ante el banco avalista o el seguro es de dos años.
- También tienes derecho a que te resarzan de los daños ocasionados: tanto los patrimoniales (por ejemplo, si has tenido que alquilar otra vivienda o pagar por permanecer en la tuya más tiempo, hacer dos mudanzas...) como los morales (estrés, angustia, trastornos...) se pueden reclamar. Ahora bien, es más fácil demostrar y cuantificar los primeros que los segundos y para reclamarlos posiblemente tengas que ir a juicio.
Las dimensiones de la vivienda no coinciden
En la venta de una vivienda sobre plano la superficie construida y la superficie útil deben coincidir con lo indicado en el proyecto y en el contrato de compra.
El vendedor debe entregar lo convenido y, si por alguna razón no lo hace, el comprador puede reclamar una rebaja proporcional del precio final o la rescisión del contrato. Para esto último es necesario que haya un incumplimiento "esencial", por ejemplo y como referencia, que la superficie del inmueble haya disminuido al menos un 10% respecto de la prometida.
Es obligación del vendedor indicar la superficie útil de la vivienda vendida, pero lo habitual es ver en los contratos cláusulas en las que se indica que la vivienda se vende como cuerpo cierto para tratar de evitar una posible reclamación en caso de que la superficie no coincida. Sin embargo, está claro que esta cláusula puede ser abusiva y, por tanto, se puede reclamar. Ahora bien, si la diferencia es muy pequeña, quizá no valga la pena y la solución pueda ser llegar a un acuerdo con la promotora.
Al margen de la superficie, otros problemas frecuente de las casas sobre plano son:
- la falta de conformidad de las calidades de la vivienda,
- incumplimientos o no respeto a lo anunciado en las zonas o servicios comunes de la urbanización (no se construyó la pista de padel prometida). Todo incumplimiento puede dar lugar a una reclamación.