Si la subida del Euríbor ha disparado las cuotas de tu hipoteca, es el momento de cambiar, aprovechando los incentivos actuales y la rebaja de los costes de esta operación.

Cambia tu hipoteca y ahorra 100 euros al mes

Tienes tres formas de cambiar: mediante una novación, una subrogación o la contratación de una hipoteca completamente nueva. Las dos últimas opciones obligan a cancelar la antigua hipoteca primero y si te pones manos a la obra enseguida, aún alcanzarás a beneficiarte de esta gran ventaja:

• Si tienes una hipoteca variable, hasta el 31 de diciembre de 2023 no te pueden cobrar comisión por cancelación sea cual sea la fecha en la que la contrataste tu hipoteca.
• Desde el 1 de enero de 2024 y salvo que se haga caso a la petición de OCU de prolongar esa ventaja, los costes de cancelar dependerán de la fecha en la que contrataras tu hipoteca a tipo variable:

• Antes del 27 de abril 2003: la comisión máxima será del 1 % del capital pendiente.
• Entre el 28 de abril de 2003 y el 8 de diciembre de 2007: la comisión máxima no puede exceder el 0,5 % del capital pendiente.
• EnTre el 9 de diciembre de 2007 y el 16 de junio de 2019: el 0,5 % los cinco primeros años y el 0,25 % a partir del sexto.
• Desde el 16 de junio de 2019: a elegir entre el 0,15 % los cinco primeros años o 0,25 % los tres primeros. Luego cero.

• De todos modos, desde el 1 de enero de 2024, si haces una subrogación de tu hipoteca cambiando de tipo variable a tipo fijo, solo te podrán cobrar por cancelación una comisión del 0,05 % durante los 3 primeros años y nada después.

Si tienes una hipoteca a tipo de interés fijo firmada antes del 9 de diciembre de 2007, la comisión será la pactada en la escritura, aunque si el préstamo se cancela por una subrogación, la entidad podrá cobrarte un máximo del 2,5% del capital pendiente. Si se firmó después de esa fecha, la comisión será la misma que se aplica a los variables, más una “Compensación por riesgo de tipo de interés” que establezca la entidad si, en el momento de la cancelación, el interés del préstamo es superior al tipo de interés de mercado.

Antes de nada, conviene que conozcas cuáles son las mejores hipotecas del momento, para que sepas qué tal está la tuya. Nuestro comparador puede ayudarte.

ENCUENTRA LAS MEJORES HIPOTECAS DEL MOMENTO

1. Novación: lo más fácil

Puedes negociar con la entidad que te ha dado el préstamo una mejora de los intereses o las condiciones. Es la opción más simple y con menos gastos, siempre que las comisiones por revisar el contrato no sean elevadas. Además puede ser la mejor alternativa si no te queda mucho plazo por delante, porque lo tendrás más difícil para lograr una subrogación o contratar de nuevas (piensa que ahora los bancos asumen buena parte de los costes de constituir una nueva hipoteca, así que son reacios a concederlas si no se solicita un capital mínimo o por cierto número de años).

Si intentas una novación, procura lograr estas dos cosas:

• Que te libren de pagar comisiones por la novación o que te las rebajen lo más posible.
• Que no te coloquen nuevas obligaciones, como contratar un seguro de vida u otro producto poco interesante.

2. Subrogación: cambio de banco 

Puedes llevar tu préstamo a otra entidad que se subroga como la nueva prestamista, pero ofreciendo mejores condiciones. Es como una portabilidad pero de la hipoteca. Esta operación se ha abaratado mucho porque ahora los gastos de notaría y registro los debe asumir el banco, y tú solo pagarás la tasación de la vivienda, si te la exigen, lo que te costará unos 300 euros por término medio.

Si cambias de banco, aparte de mejores condiciones en el tipo de interés, intenta alguna de estas cosas:

• Obtener alguna ventaja suplementaria, como librarte de requisitos que antes te exigieran (productos vinculados, etc.).
• Lograr una cuenta corriente más favorable, si te piden abrir una.

3. Cancelación y contratación de nuevas

Puedes cancelar la hipoteca que ya tienes y contratar otra sin pagar gastos de notaría y registro y tampoco impuesto de actos jurídicos documentados.Solo pagarás la comisión por cancelar la vieja hipoteca (o no, si lo haces ants del 31 de diciembre ) y la nueva tasación de la vivienda (unos 300 euros por término medio). 

¿Qué tipo de hipoteca interesa más?

Seguir en el tipo variable tiene sentido si tienes capacidad financiera para aguantar el tiempo que tarde en llegar la bajada del Euribor. En todo caso, te merece la pena buscar y negociar nuevas ofertas porque incluso rebajas de un 0,25% en el diferencial te saldrán casi siempre a cuenta.

Pasarse a una hipoteca fija te va a proporcionar un ahorro inmediato, especialmente bienvenido si necesitas reducir lo antes posible las cuotas y es adecuado si quieres evitar sorpresas ante futuros vaivenes de tipos, aunque si en el futuro baja el Euribor sustancialmente, podrías no beneficiarte de esa racha.

Elegir una hipoteca mixta (con un interés fijo durante los primeros años, que luego se convierte en variable, cuando hay más posibilidades de que los tipos hayan vuelto a bajar) es en este momento una buena opción, pues combina los beneficios de unas cuotas estables durante unos años, con la opción de aprovechar una evolución del Euríbor más favorable.

Calcula tu ahorro real

El ahorro posible varía según las condiciones de tu hipoteca, las de la nueva oferta y el capital pendiente, pero en OCU hemos comprobado que puede superar los 100 euros al mes, cambiando de variable a fijo. Comprueba tú la situación en tu caso concreto y el ahorro que supone el cambio usando nuestras calculadoras

¿Cuánto ahorras cambiando de hipoteca variable a fija?

¿Cuánto ahorras cambiando a otra hipoteca variable mejor?