Cómo elegir hipoteca
Encuentra la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades
La compra de una vivienda es uno de los mayores desembolsos que se hacen a lo largo de la vida. Normalmente, es necesario recurrir a un préstamo hipotecario para poder afrontar, al menos en parte, el pago de la casa. Si te estás planteando pedir una hipoteca, en OCU te ayudamos a acertar, con el tipo de crédito, a ajustar el plazo y cuantía que necesitas y a no pagar de más por el dinero que pides al banco.
Tipos de hipotecas
Las entidades ofrecen préstamos hipotecarios a tipo fijo, es decir, con un interés fijo durante toda la vida del préstamo, o de tipo variable. ¿Cuál es mejor? Pues la elección depende de las circunstancias de cada momento.
Préstamos hipotecarios a tipo fijo
Tienen un interés constante durante toda la vida del préstamo. Estos préstamos no les afectan las subidas de tipos de interés, pero tampoco se pueden beneficiar de las bajadas.
En estos productos la TAE refleja el coste del préstamo a lo largo de toda su duración.
Préstamos hipotecarios a tipo variable
Se contrata una hipoteca con un tipo de interés determinado, que se revisa con la periodicidad establecida: normalmente semestral o anual, aplicando alguno de los índices de referencia oficiales, En la práctica el Euribor es el índice utilizado en la práctica totalidad de las hipotecas. El interés, por tanto, varía y puede bajar… o subir.
La TAE que aparece reflejada en este tipo de hipotecas se calcula a partir de los últimos datos conocidos de los índices de referencia, pero es solo aproximada.
Préstamos hipotecarios mixtos
Estas hipotecas que ofrecen un tipo fijo los primeros años del crédito, y luego son variables. Estos son los menos interesantes, pues privan los hipotecados de los bajos tipos de interés actuales, y después serán variables, cuando sea más probable que haya subidas.Gastos y comisiones
Solicitar un préstamo lleva aparejados una serie de gastos. En primer lugar, debemos tener en cuenta las comisiones que cobra la entidad y que principalmente son:
La comisión de apertura
Consiste en un porcentaje sobre el importe del préstamo, estableciéndose en ocasiones unos mínimos que se aplican cuando los importes que se solicitan son pequeños.
Las comisiones de cancelación
Todas las entidades permiten bien amortizar el préstamo anticipadamente en su totalidad o bien ir haciendo amortizaciones parciales del mismo, cobrando en muchos casos comisiones por ello.
En el caso de préstamos a tipo de interés variable las entidades podrán cobrar una comisión máxima del 0,15% sobre el importe amortizado en caso de que la amortización se produzca durante los cinco primeros años de vigencia del contrato; o del 0,25% si se produce durante los tres primeros años de vigencia del contrato. Una vez superados dichos plazos no se podrán cobrar comisiones
En los préstamos a tipo de interés fijo, la norma establece como máximo se podrá aplicar una comisión de amortización anticipada del 2% sobre el importe amortizado en caso de que la amortización se produzca durante los diez primeros años de vigencia del contrato o del 1,5% si es posterior, siempre y cuando la cancelación suponga una pérdida para la entidad (o sea, cuando, en el momento de la cancelación, los tipos de interés del mercado sean inferiores al interés pactado en la escritura).
Otros gastos
Además, hay otros gastos asociados al contrato, aunque la mayoría de ellos los paga el banco: los gastos de notaría, de inscripción en el registro de la propiedad, así como de la gestoría que se encargue de los trámites.
Definitivamente, desde 2019 el consumidor solo tendrá que pagar como gastos hipotecarios la tasación del inmueble y las copias de la escritura que solicite.
Si una vez que se finalice de pagar el préstamo hipotecario se desea cancelar la hipoteca en el Registro de la propiedad, hay que acudir de nuevo al notario y al registro y pagar los aranceles.
Productos adicionales y requisitos
Es habitual que las entidades financieras bonifiquen el tipo de interés si se contratan otros productos comercializados por el banco. Suelen ser:
- Una cuenta corriente con la nómina domiciliada (y en ocasiones también con un número mínimo de recibos).
- Tarjetas de crédito.
- Un seguro multirriesgo del hogar.
- Un seguro de vida, habitualmente exigiendo que figure el banco como beneficiario para garantizarse el cobro del préstamo en caso de fallecimiento del titular.
En qué fijarse al elegir un préstamo hipotecario
¿Fijo o variable?
A priori no existe una regla fija para decir si son mejores los préstamos fijos o los variables. Para saber si hemos acertado o no debemos esperar a terminar de pagar el préstamo y ver entonces si la evolución de los tipos de interés ha sido favorable a nuestra elección.
Por tanto, el principal factor a tener en cuenta a la hora de tomar una decisión es la previsión de evolución de los tipos de interés durante el plazo de vigencia del préstamo. En OCU analizamos dichas previsiones y aconsejamos en cada momento la opción que consideramos más favorable para el consumidor
El coste de los productos vinculados
Contratar productos vinculados supone un coste añadido al préstamo, ya que en algunos casos podría prescindir de ellos y en otros su precio sería menor sin los contratara de manera independiente.
El consumidor no siempre tiene fácil valorar el coste de los productos y comparar las ofertas, pero en nuestro comparador lo hacemos, porque calculamos la TAE teniendo en cuenta todos estos costes.
¿Podré pagarlo?
Comprar a crédito facilita la compra de bienes, como puede ser la vivienda. Pero claro, cuanto mayor sea la deuda, mayor será la carga financiera, en forma de pago de intereses y devolución del principal.
Tener deudas supone asumir una serie de riesgos que hay que gestionar adecuadamente, por lo que es necesario hacer una evaluación de nuestra capacidad de pago (presente y futura): Esa capacidad puede disminuir por diversos factores: un descenso de ingresos, un aumento de gastos o de la carga financiera por la subida de los tipos de interés. Son factores que hay que tener en cuenta antes de tomar la decisión de solicitar un préstamo. Y si optas por una hipoteca a tipo variable deberás contar con un margen de ahorro o de ingresos suficiente para hacer frente a las posibles subidas de la cuota.
Comparar para escoger tu hipoteca
¿Estás buscando un préstamo hipotecario? Consulta nuestro comparador.
- Selecciona antes de nada el tipo de crédito.
- Indica después el capital que vas a pedir y el plazo para devolverlo
- Descubre después cuáles son las entidades que te ofrecen los mejores créditos para tu perfil.
- Usa nuestro servicio de intermediación: podrás iniciar la solicitud de la hipoteca que más te interese, sin compromiso, y recibirás una oferta de la entidad elegida (y de otras entidades) sin necesidad de moverte. Es un servicio gratuito que no te obliga a nada.
Preguntas frecuentes
Resolvemos las dudas más frecuentes de los consumidores sobre hipotecas.
¿Dónde pedir la hipoteca más barata?
¿Quieres saber cuál es el mejor banco para conseguir un crédito hipotecario? ¿El que más barato cobra su dinero? Consulta nuestro comparador para encontrar las mejores opciones.
¿Cuánto es el máximo que puedo pagar?
Es muy importante evaluar la propia capacidad de pago, haciendo una previsión realista de cuanto podemos pagar al mes. Para ello es conveniente tener en cuenta los ingresos presentes y realizar una previsión realista de los ingresos futuros y hacer un cálculo de los gastos mensuales, (actuales y futuros) teniendo en cuenta también otros gastos que no son mensuales. Además, intenta tener ahorros para hacer frente a posibles imprevistos.
¿A qué plazo contrato el préstamo?
La regla general es endeudarse al menor plazo posible, ya que el coste financiero será menor, es decir pagará menos intereses. Sin embargo, a menor plazo, mayor será el importe de las cuotas, por lo que en muchas ocasiones se contratan plazos largos para poder asumir el pago.
La práctica totalidad de entidades calculan las cuotas de sus préstamos por el denominado sistema de amortización francés o de cuotas constantes, que es especialmente perjudicial para los préstamos contratados a plazos muy largos, porque cuanto más se alarga el plazo menos disminuye la cuota mensual. Los préstamos a plazos muy largos son muy sensibles a las variaciones de tipos de interés.
¿Me concederán la hipoteca?
Durante la crisis se han estado exigiendo elevados requisitos de solvencia, con lo que incluso personas con ingresos estables tenían dificultades para conseguir que les concedieran un préstamo hipotecario o bien, aunque la entidad aprobaba la concesión del préstamo, ofrecía un importe inferior al solicitado. Ya no es habitual que las entidades den como hipoteca el 100%, pero parece que ahora las condiciones son más flexibles.
Antes de firmar el contrato de arras, comprueba que la entidad que ha elegido te concederá el préstamo por la cantidad que necesitas. En ese contrato es conveniente establecer un plazo lo suficientemente amplio para poder negociar con varias entidades.
¿Cómo conseguir un aval?
Las entidades pueden exigir garantías adicionales para garantizar el cobro del préstamo, siendo lo más habitual la exigencia de aportar avalistas
Un aval es una garantía que se ofrece para cubrir el riesgo de que un deudor no haga efectivo el pago de su deuda. Esa garantía se plasma en un compromiso que adquiere una tercera persona en hacer efectivo el pago a que está obligado el deudor principal, en el caso de que este no lo haga.
Es muy importante ser consciente de la transcendencia que supone figurar como avalista de un préstamo y ser muy prudente: el aval solo se extingue por el cumplimiento de la obligación principal, que es el pago de la hipoteca, no por la muerte del avalista, con lo que sus herederos asumen esa obligación.
¿Puedo mejorar las condiciones de mi hipoteca?
Si ya tienes una hipoteca, pero no te ofrece unas condiciones muy buenas, es posible mejorarlas:
- Con una novación, que consiste en negociar con la entidad una rebaja en el tipo de interés u otras condiciones de su préstamo.
- Con una subrogación, cambiando el préstamo a otra entidad que le ofrezca un interés más interesante.
- Solicitando un nuevo préstamo hipotecario para cancelar el anterior. La normativa vigente ha reducido los costes de esta operación, con lo que es la alternativa más usada.
¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca?
En el caso de impago de las cuotas, los bancos pueden declarar el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo y exigir la devolución de todo el capital pendiente. Para ello debes haber dejado de pagar el equivalente a 12 cuotas mensuales (si es en la primera mitad de la vida del préstamo) o 15 (si es en la segunda mitad). Si no se abonan, el banco deberá solicitar el pago de las cantidades adeudadas y concederte un mes para su cumplimiento. Es el primer paso para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que la entidad instará la subasta del inmueble para resarcir la deuda.
¿Qué pasa si dejo de cumplir los requisitos de vinculación?
Tanto en la información precontractual como en el contrato de préstamo deberán figurar las bonificaciones aplicables por cada uno de los productos contratados y la entidad revisará el cumplimiento de todos ellos en los periodos fijado en el contrato. Si se dejan de cumplir, la entidad dejará de aplicar la bonificación y aplicará un tipo de interés más alto.