Entre las medidas aprobadas para hacer frente a la crisis y a la desorbitada subida del IPC se incluyó el límite extraordinario a las actualizaciones anuales de la renta del alquiler de viviendas.

El IPC es la referencia utilizada por la gran mayoría de los contratos de alquiler. Ante la subida generalizada de precios y un IPC desbocado que llegó a superar el 10% el Gobierno aprobó un límite extraordinario, poner un tope del 2% a las subidas de los alquileres de vivienda. Esa medida se ampliado en varias ocasiones y ahora rige para todas las actualizaciones de rentas que se hagan en 2023. Es decir, todos los contratos de alquiler que cumplan año antes del 31 de diciembre de 2023 solo podrán actualizar su renta con, como máximo, un incremento máximo del 2% (salvo excepciones). Para 2024 el límite se ha fijado en el 3% de subida.

¿Cómo funciona el límite a las rentas de alquiler?

En alquileres de vivienda, si el contrato no dice nada de la actualización anual de la renta, no puede haber actualización. La inmensa mayoría de los contratos ligan la actualización a la subida del IPC anual. La medida extraordinaria aprobada consiste en que la actualización de 2023 está topada al 2%, y la de 2024 al 3%. Para 2025 está prevista la aprobación de un nuevo sistema de actualización de rentas, con un índice cuya preparación se ha encargado al INE.

• En el caso de arrendadores que sean grandes tenedores ( la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros), la subida no podrá superar ese 2% en ningún caso.
• Para arrendadores que no sean grandes tenedores, es posible pactar con el inquilino una subida de renta distinta, si ambos lo aceptan. A falta de acuerdo no podrá subirse más del 2%.

¿Cómo debes actualizar la renta del alquiler?

Si tienes una casa alquilada que va a cumplir el año de vigencia en 2023, para calcular la nueva renta al inquilino deberás aplicar el IGC que publica el INE, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato, sabiendo que como porcentaje máximo se aplicará el 2%. Por ejemplo, el IGC del mes de marzo 2023 marcó una subida del 4,49%, pero como está limitado por arriba al 2%, es eso lo que se aplica como límite de subida.

Si eres pequeño arrendador, puedes llegar a un pacto con el inquilino para hacerle una subida distinta, si os interesa a ambos. Por ejemplo, si el contrato está cerca de terminar, el arrendador puede proponer al inquilino dejarle otro año más o dos si acepta una subida de renta superior. Al inquilino puede interesarle si la alternativa es tener que abandonar la casa y buscar otro alquiler que quizá esté mucho más caro en el mercado. O también puede aceptar el inquilino una subida distinta si el arrendador se compromete a realizar determinada mejora en la casa. Ahora bien, si no hay acuerdo, rige el límite del 2%.

Otras medidas sobre alquileres

La prolongación de la limitación a las subidas de la renta es solo una de las nuevas medidas anunciadas por el Gobierno en materia de alquileres para 2023: también se prorrogan contratos, se suspenden desahucios en caso de inquilinos vulnerables y en algunas ocupaciones, al tiempo que se plantean posibles compensaciones para arrendadores afectados. Todas estas novedades se recogieron en el Real Decreto- Ley 20/2022 de 27 de diciembre, en vigor desde el 28 de diciembre.

En mayo de 2023 entra en vigor la nueva Ley de Vivienda que ha introducido algunos cambios en los alquileres. Los cambios principales dependen en todo caso de que las comunidades autónomas definan las llamadas zonas de mercado tensionado, donde se aplicarán límites a la renta en nuevos contratos.

Los nuevos alquileres, por las nubes

Entre tanto, los precios del alquiler en las grandes ciudades siguen creciendo en torno a un 17%. Ante este panorama, muchos arrendadores optan por no renovar contratos cuando estos llegan al final del periodo pactado u obligatorio para así poder firmar uno nuevo con la renta más ajustada a los valores actuales del mercado. Pero esto no siempre es buena idea: si tienes un buen inquilino, que sea buen pagador, lo mejor es conservarlo.

El contrato de arrendamiento es fundamental

Tanto si eres inquilino como propietario es importante que el contrato de alquiler sea claro, completo y no plantee equívocos. Además, con los recientes cambios normativos, es indispensable que redactes un contrato acorde a la legislación vigente: en OCU te ayudamos proporcionándote un modelo que puedes usar en tu caso concreto:

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