La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda, en vigor desde el 26 de mayo, ha traído novedades especialmente relevantes para los alquileres. Así que te atañe si tienes casas puestas en alquiler o si, por el contrario, vives de alquiler o aspiras a hacerlo.

Algunos de los cambios solo se aplicarán en las llamadas zonas tensionadas, que cada comunidad irá declarando o no según sea su voluntad y en base a criterios que tienen que ver con la disponibilidad de vivienda asequible. Pero otros cambios ya están operativos y te los vamos a contar una vez que conozcas estas tres cosas, básicas para aclararse:

1. “Zona tensionada”: de momento no hay ninguna, pero te avisaremos cuando las haya, porque los cambios más drásticos se producirán en esas zonas, como explicamos un poco más abajo.
2. “Gran tenedor”: el propietario que tenga al menos 10 inmuebles residenciales (solo 5 si están en zona tensionada) o más de 1.500 m2 de inmuebles residenciales.
3. "Inquilino vulnerable": la persona que entre la renta del alquiler y los suministros pague más del 30% de los ingresos de la unidad familiar, que además deben estar por debajo de ciertos límites (entre tres y cinco veces el IPREM, dependiendo de si hay hijos a cargo, mayores de 65 años o personas con discapacidad o dependencia).

La duración del contrato: un año más en algunos casos

Los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 tienen algunas novedades respecto a la duración: en principio, se mantienen las condiciones de la ley anterior, es decir, el inquilino tiene derecho a estar como mínimo 5 años (que suben a 7 si es persona jurídica), al cabo de los cuales, el casero puede decidir si deja o no deja correr la llamada prórroga "tácita" de hasta 3 años más.

Pues bien, si el propietario es un gran tenedor, una vez transcurrido el periodo inicial de 5 o 7 años, el inquilino tendrá derecho a pedir un año extra si acredita estar en situación de vulnerabilidad social y económica, con un informe emitido en el último año por los servicios sociales municipales o autonómicos, y el casero no se la puede negar.

La renta: adiós a las subidas con el IPC

Todas las fórmulas de subir la renta que se venían usando quedaron anuladas con las medidas extraordinarias tomadas durante la crisis covid y revalidadas después. Se instauró otro índice, el IGC, con un tope que en 2023 se fijó en el 2%. 

Pues bien, para 2024 se ha establecido otra subida máxima, en este caso del 3%.

Y la nueva ley de vivienda ha determinado que el precio se regulará a partir de 2025 según un nuevo sistema no ligado al IPC, que el INE debe diseñar antes del 31 de diciembre de 2024.

La reducción fiscal: 50% por lo general

Las rentas del alquiler derivadas de contratos previos a la nueva ley de vivienda se beneficiabande una reducción del 60 % de su importe neto en el IRPF, siempre que el alquiler tuviera por fin proporcionarle al inquilino su vivienda habitual; es decir, el casero solo tenía que tributar por el 40 %.  Esa reducción seguirá beneficiando a todos los contratos firmados antes del 21 de enero de 2024.

Para los alquileres firmados del 1 de enero de 2024 en adelante, la reducción será diferente (y se aplicará por primera vez en la declaración del año 2025, cuando se declare el ejercicio 2024):

• En general, del 50%.
• Del 60% si la vivienda hubiera acabado de rehabilitarse en los dos años anteriores a la firma del contrato de arrendamiento.
• Del 70%, si la vivienda está acogida a un programa público de alquiler con precio limitado.

Los desahucios por impago: largos para los grandes tenedores

El 31 de diciembre de 2023, los propietarios que no sean grandes tenedores verán reanudarse los procedimientos de desahucio de las casas que lo tuvieran suspendido por las medidas extraordinarias tomadas durante el covid y prorrogadas después. Además, podrán solicitar hasta el 31 de enero de 2024 compensaciones económicas por las rentas perdidas por culpa de la suspensión.

Ahora bien, si el inquilino es una persona económicamente vulnerable a efectos del alquiler y el casero un gran tenedor, este tiene que pedir expresamente que se reanude el procedimiento y aportar pruebas de que ha hecho un intento de conciliación dirigido por las administraciones. Necesitará una de estas dos pruebas:

• Una declaración responsable en la que afirme que intentó la conciliación en los cinco meses previos y no le atendieron o sí le atendieron pero aún no hay solución.
• Un documento emitido por los servicios de conciliación no más de tres meses antes, que indique la identidad de las partes, si alguna ha rehusado participar, la razón de la disputa y el resultado del intento conciliador.

Además, el gran tenedor tendrá que indicar en su demanda si el inmueble es la vivienda habitual de quien lo ocupa y si el ocupante está en situación de vulnerabilidad, en cuyo caso el juez pedirá que asuntos sociales intervenga para comprobar la vulnerabilidad y ofrecer ayudas alternativas.

Una vez que juez cuente con todos los elementos de juicio, podrá suspender el desahucio un máximo de dos meses si el casero es un particular o de cuatro, si es una empresa.

Algunos cambios solo en zona tensionada

Como todavía no hay zonas tensionadas y muchas comunidades han anunciado que no tienen intención de declararlas, vamos a explicar las medidas reservadas para estas zonas de manera resumida. Si se declara alguna, te informaremos de inmediato.

La duración del contrato: 3 años de propina

Si el inquilino quiere, el propietario debe aceptar una prórroga de 3 años, que puede ir colocada al término del periodo inicial de 5 o 7 años, o bien al término de la prórroga tácita de 3 años. Las condiciones originales del contrato se deben mantener.

El propietario solo puede denegar la prórroga:

• si deja es opción prevista en el contrato,
• si pacta un nuevo contrato con la renta limitada como explicamos más abajo,
• si comunica formalmente que necesita la vivienda como residencia para sí mismo, o para sus hijos, sus padres, o su ex en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La renta: no más de lo que se viniera cobrando

La renta inicial de una casa en zona tensionada no podrá exceder de la que pagaran los inquilinos que estuvieran en ella los cinco años precedentes, más la actualización anual que venga a cuento.Además, no se pueden cargar al inquilino gastos que no pagaran también los antiguos inquilinos (si la casa no había estado alquilada, los pequeños propietarios pueden decidir la renta, pero los grandes no podrán sobrepasar el máximo que señalen unos índices que están todavía por elaborar). 

Solo se permite una subida extra del 10 % en casos excepcionales:

• Si en los dos años anteriores se acredita haber hecho obras o mejoras para hacer la casa más accesible o para reducir en un 30 % su consumo de energía primaria no renovable.
• Cuando el contrato se firme por 10 años o bien por menos años, pero con la posibilidad de irlo prorrogando a voluntad del inquilino hasta que se cumplan 10 años.

La reducción fiscal: hasta el 90%

Además de las reducciones citadas más arriba, habrá otras superiores si el casero ayuda a aflojar la tensión de la zona:

• El 90 % si acuerda para un nuevo alquiler una renta que rebaje más de un 5 % la que estuviera cobrando a los inquilinos anteriores de la casa, ya aplicada la actualización anual procedente.
• El 70 % si alquila por vez primera la vivienda a un inquilino de entre 18 y 35 años de edad.

¿Y si dejo la casa vacía? Pagarás más IBI

Otra novedad para los propietarios es que se quiere incentivar la puesta de casas en alquiler permitiendo a los ayuntamientos aplicar un recargo del IBI a las que estén vacías de forma permanente y no justificada:

• Para quien tenga cuatro o más inmuebles de uso residencial:
  • un recargo del 50% si el vacío dura más de dos años;
  • un recargo del 100 % si elvacío dura más de tres.

• Para quien posea dos o más viviendas desocupadas en el mismo término municipal:
  • un recargo suplementario de hasta el 50 %.

Antes de la declaración de inmueble vacío de forma permanente, el propietario será convocado a una audiencia y podrá parar esa declaración con algunas razones válidas que expliquen la situación:

• Que se trata de una segunda residencia (no pueden en ese caso pasar más de cuatro años sin ocupación).
• Que el dueño se ha mudado por problemas de salud, dependencia o urgencia social.
• Quel el dueño se ha trasladado temporalmente por razones laborales o académicas.
• Que la casa está en obras o circunstancias por el estilo.
• Que la vivienda está siendo objeto de un litigio o su uso pendiente de una resolución judicial o administrativa.
• Que la vivienda está en venta o alquiler a precio de mercado y no tiene candidatos, en cuyo caso la excusa solo dura un año en el primer caso y seis meses en el segundo.