Objetivo: aliviar la carga hipotecaria de consumidores vulnerables

Muchos consumidores vulnerables que ya tenían dificultades para afrontar sus gastos, como sabemos por recientes estudios de OCU, están ahora a punto de caer en una situación de impago de sus hipotecas, motivada sobre todo por la subida de tipos de interés de las hipotecas a tipo variable.

Medidas urgentes para aliviar la situación

Ante esto, desde el Gobierno se propone adoptar distintas medidas que consisten básicamente en mejorar y ampliar ayudas, unas ayudas pensadas para consumidores vulnerables, con unos requisistos muy exigentes.

1. Modificar el Código de buenas prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual 

El actual Código contempla un plan de reestructuración que incluye una carencia de capital durante cinco años y rebajar el interés aplicado durante ese tiempo de carencia: hasta ahora esa rebaja era a Euríbor + 0,25%m, y ahora se propone rebajar ese interés a Euribor -0,10%. Para poder acogerse a esta medida hay que cumplir unos requisitos muy exigentes, con lo que en la práctica apenas tendrá impacto.

2. Ampliar el ámbito de aplicación del Código de Buenas Prácticas

Se busca ampliar a hogares que no cumplen el requisito de incremento del esfuerzo hipotecario del 50%.

El Código exige cumplir varios requisitos para cumplir el “umbral de exclusión”:

• Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM anual de 14 pagas, es decir 24.318,84 euros en 2022.
• Que la cuota hipotecaria sea superior al 50 % de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, lo que se producirá cuando el esfuerzo que represente el pago de las cuotas de la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5.
• Para quienes no cumplen este último requisito se plantea:

• la posibilidad de acceder a una carencia de dos años,
• que tengan un tipo de interés más favorable durante ese plazo y
• poder alargar hasta 7 años más el plazo de amortización.

3. Crear un nuevo Código de Buenas Prácticas para familias con rentas inferiores a los 29.400 euros anuales

A estas nuevas "familias en riesgo de vulnerabilidad" se les congelará la cuota y se ampliará el plazo de amortización hasta 7 años más... algo qu en realidad es una carencia parcial que se compensa con una ampliación del plazo (o sea, la subida de tipos se diluye pagando la misma cuota durante más años).

Las modificaciones se plasmarán en una escritura de donación (el banco se hará cargo de los gastos de escritura y resgistro). Este nuevo código prohíbe:

• Modificar el tipo de interés pactado.
• Cobrar gastos o comisiones, salvo la prima de la prórroga del contrato de seguro.
• Obligar a la contratación de cualquier otro producto vinculado o combinado.
• Establecer otras garantía adicionales, que no consten en el contrato origial.

Solo algunos podrán beneficiarse

Para OCU, estas medidas son insuficientes y serán pocos los consumidores que se puedan beneficiar de ellas, al limitarse a hogares con bajos ingresos, cuando la actual situación y el incremento de las cuotas afectarán a buena parte de los consumidores que tienen una hipoteca a tipo variable.

Consideramos que sería necesario adoptar medidas destinadas a facilitar el pago de las cuotas a sectores más amplios de la población, medidas como ampliaciones de plazo o aplicación de carencias parciales que disminuyan la cuota mensual sin alterar las condiciones financieras de la hipoteca. Por ejemplo, la posibilidad de congelación de cuota y ampliación de plazo no debería limitarse solo a unas determinadas rentas, dado que no se perdona deuda, solo se alarga.

En cualquier caso, este tipo de medidas no deberían depender de la negociación individual del usuario bancario con su entidad, sino que sería conveniente que se regulara un marco de actuación que evite posibles abusos de las entidades e incluya las mismas prohibiciones que las que se consideran para las gamilias en riesgo de vulnerabilidad (aplciación de nuevos gastos, comisiones o garantías o la contratación de nuevos productos).

Es necesario y urgente tomar medidas, pero medidas que en la práctica los consumidores puedan aprovechar.