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CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA 1

En ......, a ...... de ...... de ...... (Lugar y fecha)

REUNIDOS

DE UNA PARTE:

.............

Y DE OTRA PARTE:

.............

INTERVIENEN: Todos en su propio nombre y derecho. Ambas partes se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para el otorgamiento y firma del presente contrato de compraventa, para lo cual,

EXPONEN

I

Que ...... (Datos del propietario que vende) es propietario de la siguiente finca:

...... (Descripción de la vivienda)
   

TÍTULO DE PROPIEDAD: La finca descrita fue adquirida por los vendedores a

......

INSCRIPCIÓN: La finca se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de 

.......   

CARGAS:

...... (Detallar)    

II

Que estando de acuerdo los abajo firmantes en que D/ña. ...... (Datos del vendedor) venda a D/ña. ...... la finca citada y descrita en el Expositivo anterior, y siendo voluntad de éste adquirirla, llevan a efecto de común acuerdo la presente compraventa de conformidad con las siguientes,

CLÁUSULAS

PRIMERA.- El vendedor ....... vende a D/ña. ......., quien compra la finca descrita en el Expositivo primero.

SEGUNDA.- El precio de esta compraventa se fija en ....... euros, importe que se abona de la siguiente forma:

• ...... euros como señal de la compraventa 2 , que se entregan en el acto de la firma del presente contrato, respecto a las cuales el vendedor declara haberlas percibido y otorga carta de pago a favor de D/ña. ........

• El resto, ....... euros, se entregarán por la parte compradora en efectivo en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de esta compraventa. Convienen, por tanto, las partes en elevar a escritura pública el presente contrato en un plazo no superior a tres meses a partir de la fecha de la firma del presente contrato, ante el Notario que de común parecer acuerden; bastará el requerimiento de cualquiera de las partes a la otra para ello.

TERCERA.- La entrega de las llaves del piso a la parte compradora se llevará a efecto en el momento de la elevación a público del presente contrato.

CUARTA.- La parte compradora se compromete a hacerse cargo de la totalidad de los gastos que la titularidad del inmueble lleva consigo, especialmente los gastos de comunidad, a partir de la entrega de llaves a la parte compradora.

QUINTA.- Respecto a los demás gastos e impuestos que se originen o devenguen como consecuencia de la presente compraventa, éstos serán los que por ley correspondan a cada una de las partes. 3

SEXTA.- El vendedor o vendedores responderán ante el comprador por evicción y saneamiento con arreglo a las prescripciones legales que regulen estas materias. 4

SÉPTIMA.- Se hace constar expresamente que existe sobre la vivienda seguro decenal 5 de daños materiales (o seguro de caución) contratado por el promotor con la compañía .......

Y en prueba de conformidad, firman ambas partes el presente contrato, por duplicado en todas sus hojas, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

La parte vendedora,        

 (Firma y nombre)      

La parte compradora,

(Firma y nombre)

Notas

¹

Cada una de las páginas del documento deben ser firmadas por el comprador y vendedor (independientemente de las firmas de la última página).

 

²

Señal: Como señal, entendemos la cantidad entregada por el comprador al vendedor a cuenta del precio de la vivienda. Aunque habitualmente la manera de formalizarla sea mediante un "recibí" (escrito en un papel), recomendamos que se realice dentro de un contrato completo. Aquello que todo el mundo conoce como "señal" no siempre lo es. Se pueden distinguir tres tipos de pagos a cuenta.

2.1- Señal propiamente dicha. Es la cantidad entregada anticipadamente por el comprador como parte del precio. Equivale a una confirmación del contrato, por lo que si una de las partes quiere echarse atrás, la otra puede exigirle el cumplimiento, incluso pedir daños y perjuicios. Esta opción interesa al vendedor en el caso de que esté seguro de querer vender en las condiciones pactadas en el contrato.

2.2- Arras penitenciales. Es un pacto expreso (de otro modo sería una señal propiamente dicha) por el que cualquiera de las partes puede apartarse del cumplimiento del contrato: el vendedor, si devuelve duplicada la cantidad entregada, y el comprador, si renuncia a la cantidad entregada a cuenta. Debe mencionarse en la cláusula para mayor seguridad la referencia al artículo 1.454 del Código Civil que es la que describe la figura de las arras penitenciales. Un modelo de cláusula sustitutoria sería la siguiente:
"En este acto, y por la compra del inmueble descrito, el comprador entrega al vendedor la cantidad de 3.000 euros en concepto de arras penitenciales, en virtud de las cuales se reconocen la posibilidad resolutoria del pacto de compraventa que suscriben en la forma y efectos previstos en el art. 1.454 del Código Civil".

2.3- Arras penales. Es una variedad de la señal propiamente dicha. Se trata de un pacto que estipula cuál será la indemnización a pagar por las partes en caso de incumplimiento. Como la señal, interesa al vendedor que esté seguro de haber realizado una buena venta. Una cláusula tipo sería la siguiente:
"En este acto, y por la compra del inmueble descrito, el comprador entrega al vendedor la cantidad de 3.000 euros en concepto de pago parcial anticipado a cuenta del precio pactado, cantidad por la que el vendedor otorga en este documento carta de pago. Ambas partes establecen de mutuo acuerdo para caso de incumplimiento:
Del vendedor: la devolución de la cantidad de 3.000 euros más el 50% de indemnización, en concepto de arras penales.
Del comprador: su pérdida.
Y sin perjuicio en ambos casos del derecho que asiste a la otra parte de exigir el cumplimiento del contrato".
Lo consignado en el texto del modelo es una opción, la primera, es decir, la señal propiamente dicha. Si desea o le conviene alguna de las otras dos, adapte en la medida necesaria dicha cláusula segunda.

³

En la actualidad los diferentes gastos se estructuran de la forma siguiente: Gastos del vendedor.
Si ha existido un agente mediador, (API, etc.), su comisión corresponde al vendedor, salvo que se pacte otra cosa. Respecto a los gastos de notario, si bien lo habitual es que por pacto toda la factura la pague el comprador, legalmente si nada se indica los gastos del otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor (matriz), y los de primera copia (copia autorizada) y las demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador.
Certificado de la comunidad de propietarios sobre el estado de deudas. Es obligatorio, salvo que el comprador renuncie a él.
Cancelación de hipoteca pendiente (si la tiene, y no se subroga el comprador en la hipoteca).
Impuestos.
El Impuesto de Plusvalía, o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, corresponde pagarlo al vendedor (salvo en Navarra y cuando el vendedor resida fuera de España), si bien es posible trasladar su coste al comprador, incluyéndolo en el precio de venta o mediante una cláusula en el contrato que lo indique. Sin embargo, los pactos entre comprador y vendedor no vinculan al Ayuntamiento: si el comprador no paga el Ayuntamiento reclamará el pago al vendedor.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), de cara al Ayuntamiento corresponde por ley pagarlo a quien sea propietario del inmueble el día uno de enero del año que corresponda. Sin embargo, el vendedor tiene derecho a que sea el comprador quien cargue con la parte proporcional del Impuesto desde el día de la transmisión del inmueble, salvo que pacten otra cosa. El notario tiene la obligación de comunicar la venta al Catastro.
Vea además la parte correspondiente a Impuestos en los gastos del comprador.
Gastos del comprador.
Gastos de Notaría. Vea lo dicho en los gastos del vendedor.
Gastos de Registro de la Propiedad.
Impuestos.
Si la vivienda es nueva, procede el Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA, que asciende al 10 %, salvo para el caso de viviendas de protección pública en régimen especial, cuyo tipo es el 4%. Además, ha de abonarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD (depende de la Comunidad Autónoma),
En el caso de vivienda usada, procede el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP (según Comunidades, normalmente entre un 6-11 %).

 

⁴

Saneamiento y evicción.
Para viviendas nuevas, los plazos de garantía son de 10,3 y 1 año a partir de la suscripción del acta de recepción de la obra dependiendo del tipo de defecto. Los promotores de vivienda deben contratar un seguro que garantice el cumplimiento de las obligaciones del plazo de garantía decenal. Si el defecto se debe a un incumplimiento del contrato de venta, el plazo para reclamar es de 5 años. En vivienda usada, en principio solo se puede exigir responsabilidad por vicios ocultos al vendedor durante 6 meses desde la fecha de la venta. Vea nota 5.

 

⁵

El seguro decenal es obligatorio para edificaciones con destino principal de vivienda, cuya licencia de edificación (obras) se haya solicitado a partir del 6 de mayo del año 2000, fecha de entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación. Por ello, sólo se incluirá cuando proceda.