Juntas de vecinos a distancia
Las juntas de vecinos pueden ser todo un reto... y más en estos momentos en que por las restricciones no es fácil reunirse para discutir asuntos como los presupuestos o la presidencia. Las comunidades de propietarios se han organizado como han podido, pero por fin hay nuevas medidas legales que indican cómo compatibilizar la situación de pandemia con el cumplimiento de las obligaciones vecinales.
Las limitaciones y restricciones dificultan la celebración de las clásicas juntas vecinales en las que se aprueban las decisiones que afectan a todos ¿
Se puede celebrar una junta de propietarios a pesar de las restricciones? Sí, se puede. De hecho, durante toda la pandemia, muchas comunidades de propietarios han estado sacando adelante sus acuerdos como buenamente se les ha ocurrido, aunque la imprecisión puede dar lugar a nuevos conflictos vecinales. Por fin se han regulado las cosas.
Una norma para aclarar las cosas
La ley (en concreto, el Real Decreto-ley 8/2021 de 4 de mayo), aunque con algo de retraso, por fin ha venido a poner orden para aportar garantías a la toma de decisiones en la comunidad de propietarios. Sus disposiciones son válidas para todo el Estado, aunque en Cataluña hay una normativa específica y ya habían regulado este asunto un poco antes (con su Decreto-ley 26/2020). La norma aclara qué decisiones pueden esperar a que pase esta situación excepcional, qué otras no y cómo se puede garantizar que se respeta el derecho de todos.
Tres obligaciones que pueden mantenerse en suspenso
Mantener la distancia de seguridad y respetar las limitaciones de personas en un mismo espacio cerrado hace difícil celebrar juntas vecinales y tomar las decisiones que solo pueden adoptarse en ese entorno. Por eso, legalmente, todas las comunidades de vecinos tienen permitido dejar en suspenso hasta el 31 de diciembre 2021:
- La obligación de aprobar las cuentas y el presupuesto anual de la comunidad.
- La obligación de celebrar juntas.
- La elección de los órganos de gobierno.
Juntas a distancia, la solución
En el caso de las juntas, se pueden celebrar presencialmente siempre que se puedan cumplir las normas de seguridad vigentes. Y si no es posible, se habilita la opción de celebrarlas de manera telemática, exclusivamente para poder tratar necesidades preferentes que se tengan que atender a pesar de la pandemia. Necesidades como, por ejemplo, la de hacer reformas que aseguren una accesibilidad universal a la finca, mediante rampas, ascensores u otros dispositivos al servicio de personas mayores de 70 años o con discapacidad.
Hasta ahora, el problema ha sido que no se podían considerar como válidas legalmente las juntas digitales. Por eso, la nueva ley especifica las condiciones que deben respetar esas juntas a distancia para hacerlas apropiadamente y que quede constancia oficial y válida de las decisiones tomadas en esas reuniones telemáticas.
Requisitos de una junta telemática
Para que la junta a distancia, por videoconferencia o conferencia telefónica múltiple, sea válida, debe hacerse correctamente, respetando las siguientes condiciones:
- Deben ser convocadas por el presidente, por una cuarta parte de los propietarios o por propietarios que posean un 25% de las cuotas de participación.
- Todos los propietarios deben disponer de los medios necesarios para conectarse a la reunión o bien deben tener la posibilidad de hacer llegar su voto, ya sea delegando en otro vecino ya sea enviando un correo al administrador.
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El secretario debe reconocer la identidad de los propietarios asistentes a la junta y dejar constancia en el acta.
Votar sin juntas ni reuniones, otra opción
También existe la posibilidad de no celebrar junta y organizar la toma de decisiones a través de una votación que se comunique por correo o por cualquier vía telemática. En caso de solicitar una votación sin junta, se deben garantizar tres cosas:
- Que todos los propietarios tengan la posibilidad de participar (salvo los que tengan deudas con la comunidad en el momento de la solicitud de voto, que no tendrán derecho a participar).
- Que se controle la identidad del remitente.
- Que se confirme la recepción de la comunicación.
Si no se cumplen esas tres condiciones, la decisión puede ser impugnable por algún vecino. Para evitarlo, el presidente deberá solicitar la votación por escrito, haciendo constar la fecha, el asunto objeto de la votación, la dirección habilitada para el envío del voto y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.
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