Alquiler de vivienda en España: asignatura pendiente
El acceso a la vivienda es un problema en nuestro país. Comprar no es una opción para muchos usuarios, que valoran entonces el alquiler, una alternativa poco convincente, por el elevado precio y la limitada oferta, aunténticos obstáculos al alquiler en España. Con el apoyo del Ministerio de Consumo recabamos de primera mano las opiniones de inquilinos, arrendadores y propietarios que no dan el paso de convertirse en caseros, y aportamos posibles vías para desbloquear la situación.
El reto de alquilar una vivienda
En OCU recibimos cada año más de 23.000 consultas relacionadas con la vivienda en propiedad y en alquiler, tanto por parte de propietarios particulares como de inquilinos. El problema de acceso a la vivienda es real, especialmente grave en el caso de los usuarios más vulnerables y queremos contribuir a encontrar soluciones.
¿Por qué en España es tan complicado alquilar una vivienda? Es cierto que son mayoría los que aspiran a una vivienda en propiedad, pero no es menos cierto que esto es un objetivo fuera del alcance de muchos usuarios y que la alternativa en ese caso es el alquiler... pero no es tarea sencilla, y menos aún para los que tienen menos recursos.
Con el apoyo del Ministerio de Consumo, hemos realizado un informe exhaustivo para identificar y analizar cuáles son las principales barreras de acceso a la vivienda de alquiler para el consumidor vulnerable.
Los consumidores tienen la palabra
El estudio se aborda de una manera práctica, buscando analizar los problemas reales que afectan a todos los implicados, qué barreras encuentran quienes desean alquilar una vivienda y qué frena a quien podría poner su casa en alquiler. Nuestro objetivo es llegar a conclusiones que permitan que la vivienda en alquiler resulte más asequible para todos los ciudadanos y en particular para los más vulnerables.
Antes de nada, queremos saber de primera mano quién alquila en nuestro país, y por qué lo hace, qué problemas encuentra, qué resistencias debe vencer, cuáles son los aspectos a mejorar... como queríamos tener una visión completa hemos preguntado tanto a inquilinos, como a arrendadores y también a propietarios en general, personas que tienen una vivienda en propiedad. En total se han realizado casi 3.000 entrevistas en este otoño de 2023, lo que nos permite hacer un diagnóstico de la situación y a partir de ahí, buscar posibles soluciones. También hemos tenido en cuenta los datos estadísticos disponibles sobre el parque de vivenda en España y otros países y sobre las características de los hogares que viven de alquiler, así como la regulación legal vigente para los arrendamientos.
ANATOMÍA DEL ALQUILER EN ESPAÑAA partir de los datos de nuestra encuesta, el Instituto Nacional de Estadística y el Censo de viviendas y hogares 2021 del INE.
No suele ser la opción preferida Alquiler entre particulares Más en las islas, Cataluña y Madrid Pagar el alquiler, una odisea Pocos problemas |
Principales obstáculos al alquiler
¿Qué es lo que impide a los hogares acceder al alquiler y tener que buscar otras soluciones como compartir casa o alquilar habitaciones? La encuesta a los tres colectivos muestra que básicamente los obstáculos son:
- Un precio demasiado elevado. En las grandes ciudades las rentas no han parado de subir en los últimos años.
- La causa principal es un claro desequilibrio entre la oferta y la demanda: en los últimos años asistimos a un fuerte incremento en la demanda de la vivienda de alquiler, pero también un desceno de la oferta de vivienda en alquiler, que se ha retraído a consecuencia del miedo de muchos propietarios a no poder cobrar la renta y a padecer daños y gastos en unos inmuebles que tardan meses en recuperar en caso de problemas.
- Destaca la falta de un parque público de vivienda en alquiler, que en España es mínimo con respecto a otros países de nuestro entorno. La oferta de pisos particulares podría aumentar a costa de los 3,8 millones de viviendas vacías detectadas por el Censo de viviendas del INE. El aumento de alquileres turísticos es un factor que hay que tener en cuenta en algunas ciudades, pero no es la raiz del problema.
El problema del precio
El precio se erige como el principal obstáculo para acceder al alquiler, en un contexto de aumento de la demanda y disminución de la oferta.
Comprar no está al alcance de cientos de miles de hogares por razones como el precio de la vivienda, la ausencia de ahorro previo, el encarecimiento del crédito o la precariedad laboral, y la alternativa, en ese caso, es el alquiler. Pero el precio del alquiler se ha disparado en los últimos años: en la tabla puedes ver la variacion del precio de alquiler en algunas de las grandes ciudades españolas. Son precios de oferta, los que encuentra quien está buscando piso en alquiler.
| VARIACIÓN DEL PRECIO DE OFERTA DEL ALQUILER DE VIVIENDA (1) | ||
| Ciudad | Variación en 1 año | Variación en 5 años |
| Valencia | 22% | 57% |
| Málaga | 17% | 34% |
| Palma | 19% | 28% |
| Barcelona | 17% | 26% |
| Zaragoza | 6% | 21% |
| Sevilla | 7% | 17% |
| Madrid | 12% | 15% |
(1) Según datos obtenidos de Idealista (octubre 2023).
El aumento de las rentas de alquiler en los últimos cinco años ha sido muy superior al de la inflación en esas ciudades, salvo en el caso de Madrid y Sevilla. Según los datos de nuestra encuesta, 2 de cada 3 inquilinos tienen que destinar al pago de la vivienda más del 30% de sus ingresos.
En el caso de los hogares con menos recursos para acceder a una casa alquilada es realmente difícil, entre la subida de precios y el endurecimiento de condiciones para la selección de inquilinos.
La oferta de vivienda pública y los recursos de los servicios sociales son totalmente insuficientes. Las ayudas públicas a inquilinos no están contribuyendo a contener esa subida de precios. La concesión de ayudas económicas a los inquilinos puede paliar algunas situaciones individuales, pero si no se actúa sobre la oferta, esas ayudas incrementan la presión sobre los precios con nuevos inquilinos que compiten con otros pagando más por el alquiler.
Desequilibrio en la oferta y la demanda
No hay muchas viviendas disponibles: en términos generales, entre septiembre de 2022 y septiembre de 2023 se terminaron de construir 87.700 nuevas viviendas, pero también se formaron 285.000 nuevos hogares.
Como sabemos, la opción del alquiler ha aumentado en los últimos años, también por la mayor dificultad de acceso a la propiedad, lo que ha llevado a muchos usuarios a optar por el alquiler, incrementando la demanda.
La oferta privada de vivienda en alquiler, por su parte, está disminuyendo como consecuencia del temor que sienten los arrendadores (o los propietarios que podrían serlo) a no cobrar la renta, a sufrir daños en la vivienda o a no poder recuperar su propiedad en caso de impago, que se han revelado como los principales "frenos" para poner una vivienda en alquiler.
De hecho, según el estudio que OCU ha realizado con el apoyo del Ministerio de Consumo, los principales temores declarados de los arrendadores particulares son:
- Un 76% de los arrendadores particulares declara que su mayor temor es que no le paguen la renta.
- El 70% teme sufrir daños en la vivienda
- Un 44% no arrienda la vivienda porque teme no poder recuperarla en un tiempo prudencial en caso de impago.
- El 20% porque quiere tener la casa disponible en caso de que la necesite.
Lo cierto es que el desequilibrio entre una demanda creciente y una oferta a la baja es una realidad, y provoca una subida de precios del alquiler que no cesa porque no existen alternativas a la necesidad básica de vivienda, salvo el alquiler compartido y el arrendamiento de habitaciones, que crecen día a día.
Alquileres turísticos
Muchos los han identificado como causantes de los problemas que se están sufriendo, al reducir la oferta de pisos disponibles y elevar el precio de las rentas. Si se observan los datos globales, el alquiler turístico puede tener transcendencia local, pero no constituye la raiz del problema de los incrementos de precios.
En febrero de 2023 en España había, según el INE, 305.136 viviendas turísticas. Las comunidades autónomas con mayor número de viviendas turísticas eran Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña, y Canarias. Con las cifras en la mano, la vivienda turística tiene una relevancia proporcional relativa en algunas ciudades: tienen este fin un porcentaje relevante en Málaga (el 21% de las viviendas de alquiler se destinan a alquiler turistico), Alicante y Sevilla (14%), pero en otras es mucho más baja.
Con todo, hay que preguntarse por qué bastantes propietarios optan ahora por un alquiler de temporada en lugar de ofrecerlo para uso como vivienda permanente, a pesar de gozar de beneficios fiscales. Esto debe ponerse en relación con el riesgo que percibe el propietario.
El arrendador busca al inquilino perfecto (y no vulnerable)
El inquilino vulnerable es una figura que goza de una protección especial. La aplicación de alguna de las medidas de protección como la suspensión de los desahucios en caso de impago y el alargamiento del tiempo hasta que se recupera efectivamente la vivienda, ha puesto en alerta a los propietarios.
Según los datos de la encuesta de OCU, un tercio de los inquilinos tiene dificultades para afrontar el alquiler. Si además sabemos que dos tercios dedica al pago de la vivienda más del 30% de la renta, llegamos a la conclusión de que tres de cada cinco inquilinos podrían entrar en la consideración legal de inquilinos vulnerables.
Precisamente, el temor a encontrarse con un inquilino vulnerable que imposibilite no solo el cobro de las rentas sino la recuperación de la vivienda, hace que los propietarios que alquilan sus viviendas sean cada vez más exigentes en la selección de inquilinos
- Requieren más pruebas de solvencia, lo que una vez más castiga a aspirantes a inquilinos con situaciones económico-laborales menos estables.
- Se pide una fianza importante: aunque la mitad de los inquilinos encuestados pagó solo un mes de renta, un 24% debió pagar 2 y un 7% tres o más.
- Hay marcadas desigualdades entre los posibles inquilinos:
- 8 de cada 10 propietarios con vivienda disponible para ponerla en alquiler no alquilarían nunca su vivienda a inmigrantes en situación irregular.
- El 70% no la alquilaría a personas sin puesto de trabajo estable.
- Un 48% no escogería a inquilinos con ingresos más justos para pagar la renta de que se trate.
- En contrapartida, sí lo harían a funcionarios (un 74% ) o personas jubiladas (67%).
- La mayoría de los propietarios particulares no busca el beneficio sin más: de hecho, dos de cada tres no hacen la subida anual permitida de la renta.
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¿Cuáles serían las posibles soluciones?
1. Aumentar la oferta de vivienda en alquiler
Urge la adopción de un plan ambicioso de inversión en vivienda pública en alquiler, no se trata solo de construir más, sino de rehabilitar y de atraer vivienda privada infrautilizada a las bolsas de alquiler público, como detalla e informe.
Entre tanto, y en paralelo, una manera rápida de aumentar la oferta sería movilizar para el alquiler las viviendas disponibles. Entre los que tienen una vivienda disponible que no usan pero no alquilan hay un 10% que piensa que algún día lo hará, y otro 15% lo piensa, pero solo la alquilaría si tuviera más seguridad como propietario.
- La movilización de vivienda vacía debe hacerse principalmente con incentivos, según los tres colectivos encuestados: el 90% de los inquilinos, el 89% de los arrendadores y un 83% de los propietarios en general cree que habría que incentivar a quienes tienen una vivienda vacía que no usan par ponerla en alquiler.
- Un 68% de los inquilinos, el 42% de los arrendadores y la mitad de la población general considera que habría que imponer medidas de sanción a propietarios de casas vacías.
2. Ayudas a los inquilinos
La concesión de ayudas económicas a los inquilinos puede paliar algunas situaciones individuales, pero si no se actúa sobre la oferta, esas ayudas incrementan la presión sobre los precios con nuevos inquilinos que compiten con otros pagando más por el alquiler.
Habría que plantearse limitar las ayudas a los colectivos más vulnerables, liberando fondos públicos para su concentrar la inversión allí donde son más eficientes.
3. Poner topes al alquiler
Los colectivos encuestados ven esta opción como algo temporal para evitar un sobrecalentamiento de las rentas. Están algo o muy de acuerdo un 87% de los inquilinos, pero también un 61% de los arrendadores y un 78% de la población general de propietarios. La cuestión es articularlo para que tenga un ámbito territorial y temporal limitado, evitando los efectos que históricamente ha tenido la “congelación” de rentas para el declive del parque de vivienda en alquiler.
Las propuestas de OCU
Tras el análisis de los datos y las posibles causas desde OCU recomendamos:
A los poderes públicos
- Que se adopte un plan plurianual ambicioso y realista de inversión en vivienda pública alquilada. Sería necesario incorporar al menos 600.000 viviendas públicas en régimen de alquiler, para que tuviera un impacto estable en un parque donde actualmente hay casi tres millones de viviendas alquiladas.
- Se aporte seguridad a los arrendadores particulares, que constituyen el 80% de los proveedores de casas alquiladas en nuestro país. La seguridad jurídica facilitaría igualmente una mayor inversión privada en vivienda en alquiler por parte de fondos y socimi, contribuyendo a una profesionalización del mercado.
- Que la adopción de medidas extraordinarias como el control de rentas o la suspensión de procedimientos de desahucio sean realmente extraordinarias, no generalizadas, para evitar que provoquen el efecto contrario de retraimiento de la oferta.
- La revisión de los programas de ayudas al alquiler, que podrían estar contribuyendo a una subida de precios. Las ayudas deben centrarse en reforzar el parque de vivienda pública disponible y la dotación de los servicios sociales necesarios para acompañar a esos hogares más vulnerables.
- Se promuevan políticas que favorezcan la descentralización efectiva de los centros de trabajo, para buscar una utilización más equilibrada y sostenible del territorio.
A arrendadores y propietarios en general
- Quienes dispongan de una vivienda en propiedad que no se utilice, deberían plantearse su venta o alquiler. Tiene poco sentido mantener una vivienda vacía dados sus gastos, que también explora el informe.
- Si se opta por el alquiler, recomendamos la contratación de un seguro de impago de rentas. Aunque ante un posible impago hay que reaccionar con celeridad buscando primero soluciones amistosas. Si se prefiere, se puede encargar la gestión del alquiler a una sociedad especializada.
- Conviene usar un contrato equilibrado, fijar una renta ligeramente inferior al mercado y mantener la vivienda en buen estado de uso.
- Si tienes un inquilino cumplidor, facilita su continuidad llegando a acuerdos sobre actualización de rentas, obras o reparaciones... quien tiene un buen inquilino tiene un tesoro.
A los inquilinos
- Busca una vivienda cuya renta de alquiler, sumada al resto de gastos de suministros, no suponga más del 35% de los ingresos del hogar.
- Infórmate de las ayudas existentes al alquiler y de las deducciones autonómicas para inquilinos.
- Revisa el contrato, asegúrate de que incluye el NIF del arrendador y la referencia catastral de la vivienda, te lo pueden pedir para algunas ayudas.
- Manten la vivienda en buenas condiciones e informa cuanto antes al arrendador las reparaciones u obras de conservación que sean necesarias.
- Contrata un seguro para inquilinos que cubra principalmente la responsabilidad civil como inquilino.
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El acceso al alquiler en España
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