¿Cómo elegir una hipoteca?

Claves para elegir el mejor prestamo hipotecario

Mucha gente cree que todos los préstamos hipotecarios son iguales. Normalmente se acude a una única entidad y además se acepta la primera propuesta de préstamo ofrecida, sin buscar ni comparar con otras opciones.

También existe una tendencia a financiar la compra de artículos tan habituales como la ropa o la comida, algo poco recomendable. A veces el consumidor se molesta en buscar productos a un precio más o menos barato (sobre todo en electrodomésticos, muebles, aparatos de audio y vídeo y coches) para después financiarlos a las condiciones que ofrece el vendedor, que suele ser lo más caro (incluso un 40% TAE).

Pocas personas saben que pueden mejorar las condiciones de su préstamo. ¿Cómo? Mediante la "novación" y la "subrogación".

Novación, con la misma entidad y por poco dinero

Con la novación el cliente negocia una mejora con su misma entidad, presentando las condiciones de otras entidades como referencia. Hay que asegurarse de que no se "cuelen" condiciones menos favorables y suele tener más eficacia si se amenaza con cambiar de banco.

La novación no supone muchos gastos. La comisión por modificar estas condiciones es libre, salvo que se quiera ampliar el capital prestado, entonces la ley establece el 0,1% del capital pendiente. Los gastos de la nueva escritura (unos 75 euros de notaría y registro y otros 150 de la gestoría).

Subrogación hipoteca - Cambia de banco y mejora las condiciones

En la subrogación entra en juego una nueva entidad que, convertida en prestamista, está dispuesta a pagar a la antigua entidad por la cantidad que el consumidor tiene pendiente de pago. La ley establece que la entidad original puede igualar la oferta y evitar la marcha del cliente.

En este caso los gastos son mayores:

• Comisión por cancelación anticipada. En los préstamos a interés variable la ley fija un 1% (si el préstamo se firmó después del 26 de abril de 2003, entonces es al 0,5%, aunque en el contrato ponga otra cosa). En los préstamos a tipo fijo es libre. Por subrogar el préstamo la nueva entidad suele cobrar una comisión de entre 0,5% y 1,5% del capital pendiente.
• Gastos por tasar de nuevo la vivienda (unos 300 euros), aunque no siempre se exige.
• Gastos de la nueva escritura. Más caros que en la novación. Unos 160 por notaría y registro, y otros 150 por gestoría.
• Algunas entidades cobran una comisión por emitir la oferta que, en algunos casos, puede llegar al 0,5% del capital pendiente. Esta cantidad se pierde si la entidad original iguala la oferta y los clientes finalmente se quedan en ella.

Tanto la novación como la subrogación resultan más convenientes cuando mayor es el plazo y el capital pendiente.

Subrogación hipoteca: a veces obligan a contratar otros productos

Algunas entidades condicionan la subrogación a la contratación de otros productos que conllevan gastos adicionales, como seguros, tarjetas, contratación de cuenta nómina, etc.

Cuando se solicita la subrogación de un préstamo, las notificaciones entre entidades se realizan por conducto notarial, incluida la oferta y contraoferta. El coste de estas notificaciones corre a cargo del consumidor y además obliga con más fuerza a que el cliente se quede en una entidad de la que quizás deseaba salir no sólo por motivos económicos, lo que desde la OCU se ha denunciado por el perjuicio que supone para el consumidor.