Comunidades de propietarios en Cataluña
Las comunidades de propietarios en Cataluña tienen su propio régimen de propiedad horizontal desde el 1 de julio de 2006, cuando entró en vigor una reforma de su Código Civil. En Cataluña, por ejemplo, se adelantaron al resto del país al regular las reuniones telemáticas durante la pandemia.
Por lo general, puede decirse que sus normas sobre las mayorías permiten una toma de decisiones más fácil, mientras que en otros aspectos, como los pasos que hay que dar para proceder a las juntas, son algo más formalistas.
El mercado inmobiliario, a fondo y por regiones
Aquí te contamos las peculiaridades más notables de la ley catalana, aunque hay otras.
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Y ahora vamos con las peculiaridades de las comunidades de propietarios catalanas.
Los acuerdos se toman por mayorías diferentes
En Cataluña, la toma de decisiones es menos rígida y hay menos acuerdos sujetos al voto unánime de los vecinos.
Cuando a una junta no se presentan todos los propietarios, lo que es una situación muy común, los votos de los ausentes se consideran positivos, salvo que se les comunique el acuerdo y manifiesten de modo fehaciente su oposición en el plazo de un mes.
Además, el plazo de impugnación de acuerdos que no sean contrarios al título o a los estatutos es de dos meses.
Unanimidad
Se exige para determinados cambios que no estén recogidos en los estatutos, como estos:
- Modificar las cuotas de participación,
- Desvincular anexos.
- Destinar elementos comunes al uso exclusivo de elementos privativos (por ejemplo, que la azotea sólo pueda ser usada por los dueños de los pisos más altos, o el jardín o un patio por un propietario de un bajo).
- Ceder gratuitamente elementos comunes de uso común.
- Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
- Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal (si no está previsto en los estatutos).
Mayoría de 4/5
Se precisa el voto favorable de 4/5 partes de los propietarios que representen las 4/5 partes de las cuotas de participación para estos acuerdos.
- Modificar el título constitutivo y los estatutos, salvo excepciones legales.
- Hacer modificaciones físicas en el inmueble si afectan la estructura y configuración exterior, salvo las necesarias para la habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio.
- Construir piscinas e instalaciones recreativas.
- Desafectar un elemento común.
- Constituir, dividir, vender y gravar un elemento privativo de beneficio común.
- Acordar cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en gastos comunes de un propietario por uso desproporcionado y probado de servicios y elementos comunes, (por ejemplo, por uso desproporcionado del ascensor debido a que un vecino tiene en su casa un despacho profesional).
Mayoría simple
La mayoría simple es la que forman la mitad más uno de los vecinos que hayan acudido a la junta de propietarios en persona o por delagación, y se exige para los acuerdos que no tengan fijada otra mayoría distinta, y en particular para determinados acuerdos que cita la Ley catalana, como estos:
- La ejecución de obras con el fin de suprimir barreras arquitectónicas.
- La instalación de ascensores, y otras innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad, seguridad del inmueble o eficiencia energética, aunque el acuerdo suponga la modificación del título constitutivo y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o a la configuración exterior.
- La instalación de infraestructuras comunes o equipos que mejoren la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios, servicios de banda ancha o de medición individual de los consumos de agua, gas o electricidad.
- La instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos, aunque ello modifique el título constitutivo y los estatutos.
- La instalación de equipos que mejoren la eficiencia energética o sistemas de energía renovable de utilidad particular en elementos comunes, a solicitud de los interesados, aunque afecten a la configuración exterior.
- La participación en comunidades energéticas locales o ciudadanas.
- Los contratos de financiación para hacer frente a las obras antes señaladas.
- La aprobación de normas de régimen interior.
- La aprobación de financiación para las obras comentadas, salvo si el plazo de amortización es superior a 15 años, en cuyo caso se necesitará acuerdo de 4/5 de propietarios y de cuotas.
El fondo de reserva
En Cataluña, el fondo de reserva será como mínimo el 5% del presupuesto ordinario. Este fondo se deposita en una cuenta bancaria especial y su disponibilidad está limitada así: "Los administradores solo pueden disponer de él, con la autorización de la presidencia, para atender gastos de la comunidad imprevistos de carácter urgente o, con la autorización de la junta de propietarios, para hacer frente a las obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, así como para las que sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales".
Se precisa que el fondo es de todos los propietarios y queda afectado a la comunidad sin que ningún propietario tenga derecho a reclamar su devolución en el momento de la enajenación de su casa, local, garaje, etc.