Qué hacer ante una actividad molesta en la comunidad

Qué es una actividad molesta, ruidos, vibraciones

En una comunidad de propietarios existen tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Hablamos de molestias superiores a las que vienen impuestas por la relación de vecindad, que perturban el desenvolvimiento habitual de las relaciones sociales y exceden del ejercicio normal de las reglas de convivencia, dificultando a los demás copropietarios el ejercicio de sus derechos, es decir, el correcto uso y disfrute de sus viviendas.

Para que una actividad “molesta” justifique el inicio de acciones legales que pueden terminar incluso con el cese del uso de la vivienda o local por el causante, los tribunales exigen que la molestia sea notoria y ostensible para los moradores de la comunidad, y no un simple trastorno o dificultad. Una perturbación que supere lo normal, con afectación de entidad a la pacífica convivencia. Con cierta continuidad o permanencia en la realización de actos singulares. Debe existir un sujeto concreto y no indeterminado, ya sea propietario u ocupante (inquilino). La calificación de una actividad como molesta se hace atendiendo al modo de realizarse en el caso concreto, y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que se le hayan hecho.

La prueba es capital, como veremos luego.

Una sola medición aislada de ruidos -aunque sea de la policía municipal- no acredita que la acción molesta (en este caso el ruido) tenga las notas de "permanencia" y de "perdurabilidad en el tiempo" en "límites intolerables" que exige la jurisprudencia. Por esto se desestimó una demanda de la vecina del primer piso al titular del bar del bajo en Palma (SAP Baleares 14/3/2023). Dicen los jueces que no puede pretender la actora una ausencia total de ruidos en su vivienda pues ello es prácticamente imposible en un régimen de propiedad horizontal.

¿Es molesto el alquiler a estudiantes?

Actividad molesta en pisos alquilados

Ante problemas serios de convivencia con un inquilino detectados por otros vecinos de la comunidad, sin que las advertencias directas al causante hayan tenido efecto, hay que tomar medidas. Una primera vía pasa por advertir al propietario-arrendador para que intervenga. El administrador o el presidente de la comunidad puede enviarle un escrito refiriéndole los hechos y solicitando que intervenga ante su inquilino y ponga fin a esas actividades. Cabe recordarle dos cosas: que el titular del inmueble es responsable de los actos que tengan lugar en su piso o local, y que la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento ante la realización de daños causados dolosamente en la finca y cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Si la intervención del arrendador tiene éxito, se acabó el problema.

Cómo prevenir conflictos con vecinos.

Aumentan los problemas por ruidos.

Hay casos de sentencias en las que, tras la intervención de la comunidad de vecinos en los términos que ahora explicamos, se ha resuelto un contrato de alquiler por las actividades molestas que realizaba el inquilino (SAP Cádiz 22/11/2022).

Acción de la comunidad de vecinos frente a actividad molesta

Si la situación no mejora, la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 7.2) prevé un procedimiento específico para reaccionar ante las actividades molestas o ilícitas. Es una acción que pretende la cesación de esas actividades y la exigencia de una posible indemnización por los daños producidos. En casos graves, esta acción puede desembocar en la privación del derecho de uso del inmueble al causante, de modo temporal si es el propietario (hasta tres años, dos en Cataluña), y de modo definitivo -extinguiendo el contrato de alquiler y ordenando el lanzamient