Comisión de apertura en hipotecas: ¿abusiva?
La abusividad de la cláusula que impone la comisión de apertura en las hipotecas es una cuestión candente que ha llegado a la justicia europea: el TJUE insiste en que si no es clara y comprensible, no es transparente para el consumidor y éste tiene derecho a reclamar por un gasto abusivo más. ¿Es tu caso? Cuenta con OCU.
Si fue abusivo, puedes reclamar
Muchas entidades tienen establecidas comisiones de apertura en sus préstamos hipotecarios. Esta comisión generalmente consiste en un porcentaje sobre el importe del préstamo (a menudo se indica un importe mínimo).
La comisión de apertura está regulada por ley, por una norma que establece que:
- la comisión de apertura se devengará una sola vez,
- la comisión debe englobar todos los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo, así como otros gastos similares derivados de la concesión del préstamo.
¿Es la de la comisión una cláusula abusiva?
Pese a lo que establece la ley, algunos tribunales cuestionaron la abusividad de la cláusula y la cuestión llegó al Tribunal Supremo.
Para el Tribunal Supremo no...
El 23 de enero de 2019, el Tribunal Supremo sentenció que la comisión de apertura era válida. Para el Supremo, esa comisión de apertura forma parte, junto con el interés, del precio del préstamo y establece que ambos deben incluirse en el cálculo de la TAE, para que el consumidor pueda conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.
Además, indica que es una comisión muy frecuente y conocida por la gran mayoría de consumidores, y que la entidad está obligada a informar de ella y que de hecho, aparece en la publicidad de las entidades bancarias.
Por todo ello, el Tribunal Supremo consideró que la cláusula no es abusiva.
Pero el TJUE no lo ve tan claro: debe ser transparente
Sin embargo, en 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en contra de este criterio, consideró que una comisión de apertura no puede considerarse una prestación esencial de un préstamo hipotecario por el mero hecho de estar incluida en su coste. Según el Tribunal Europeo, la comisión de apertura no es en sí misma transparente, sino que debe estar sujeta a un control de transparencia, y corresponde al juez quien debe considerar si es clara y comprensible.
Ante esto, el Tribunal Supremo presentó una nueva cuestión al TJUE para aclarar qué es lo que determina que la cláusula sea clara y comprensible... y el pasado 16 de marzo el TJUE se ha pronunciado: aclara que el juez debe valorar si el consumidor ha podido evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión de apertura y si ha entendido que su finalidad compensar los gastos de estudio y de tramitación de una solicitud de préstamo.
Ahora corresponde al Tribunal Supremo establecer de forma más detallada los criterios que deben cumplirse para que la cláusula que impone la comisión de apertura de una hipoteca sea transparente y por tanto válida: si no se cumplen, podrá declararse abusiva, y como tal nula, con lo que deberían devolver su importe.
Reclama con OCU los gastos abusivos
Todo apunta a que, en muchos casos, nos enfrentamos a un nuevo gasto hipotecario abusivo, que puede ser reclamado.
En OCU tenemos en marcha una campaña para reclamar contra esos gastos abusivos, en concreto contra la imposición de los gastos de formalización de las hipotecas o la comisión de apertura. Si has sufrido alguno de ellos, confía en OCU: podemos ayudarte a recuperar tu dinero.