Finalizar el alquiler antes de tiempo, ¿qué ocurre?
Actualmente la duración estándar de los contratos de alquiler es de 5 años o 7 años si el arrendador es una persona jurídica. ¿Qué pasa cuando el inquilino o el propietario deciden que quieren romper el trato antes de lo previsto? Te contamos las condiciones que deben cumplir si quieren finalizarlo sin cumplir lo pactado.
La ley que rige el alquiler de vivienda ha ido evolucionando con el tiempo sin conseguir el equilibrio perfecto entre los intereses de caseros e inquilinos, que se mantienen enfrentados en algunas cuestiones como la duración del contrato de alquiler estándar que actualmente es de 5 años (o 7 si el arrendador es una persona jurídica).
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Las condiciones estándar: 5 años (o 7)
Aunque el inquilino y el propietario tienen libertad para pactar el plazo que quieran (siete meses, dos años, diez años...), la ley garantiza al inquilino una estancia mínima, de tal modo que si se pacta un plazo inferior a cinco años (lo más habitual es que se acuerde uno), cada vez que venza el contrato se irá prorrogando por periodos de un año hasta cubrir cinco años completos, si el inquilino quiere.
No obstante, el inquilino puede abandonar la casa al cabo de seis meses pagando una indemnización limitada (si así se pacto en el contrato) y el propietario puede recuperarla pasado el primer año si se dan ciertas circunstancias de necesidad y si así se previó en el contrato.
Quiero dejar el piso: mínimo seis meses de renta
La ley permite al inquilino desistir del contrato al cabo de un periodo mínimo de seis meses que debe pagarse completo. Además, y siempre que el contrato así lo estipule, el propietario puede exigir una indemnización igual a un mes por cada año completo de contrato que falte por cumplir o una cantidad proporcional si falta menos de un año.
Si por ejemplo quieres irte al cabo de cuatro meses, tendrías que pagar íntegros los dos meses que faltan para llegar a seis. Aparte y solo si así lo pactaste en el contrato tendrás que pagar la mitad de un mes como indemnización por la mitad del año de “permanencia” incumplida. En total, dos meses y medio de renta.
Lo mejor, como siempre, es tratar de llegar a la solución más satisfactoria posible gracias a un pacto amistoso. Si avisas cuanto antes al propietario, quizás pueda incluso buscar un nuevo inquilino y acepte no cobrarte nada o rebajarte la indemnización.
En todo caso, estate atento a lo que firmes: si el pacto hubiera sido atípicamente largo, por ejemplo, si hubieras acordado quedarte seis años para asegurarte la plaza de tus hijos en un colegio de la zona, aceptar esta forma de indemnización te hubiera obligado a añadir cinco meses de renta por los cinco años faltantes.
Por último, una precisión: si vives de alquiler con tu cónyuge y en contra de su voluntad quieres desistir del contrato, tu cónyuge podrá asumirlo aunque no lo firmara. Basta con notificárselo al casero.
¿Puedo recuperar el piso? Sólo para el núcleo familiar
Aunque en principio el inquilino tiene derecho a que se le vaya prorrogando el contrato hasta cumplir cinco años (o 7), solo el primer año es indiscutible. La ley permite denegar las prórrogas siempre que se comunique con una antelación mínima de dos meses al vencimiento del contrato y que el motivo sea necesitar la casa como vivienda permanente para uno mismo o para un familiar de primer grado (padres o hijos), o bien para el cónyuge en caso de divorcio, separación o nulidad matrimonial con sentencia firme. Desde el nuevo decreto de alquiler y a partir del 6 de marzo de 2019 se exige que esta circunstancia de poder denegar la prórroga por causa de necesidad de vivienda esté incluida en el contrato. En estos casos, no hay que pagar ninguna indemnización.
La excusa no puede (o no debería) ser fingida y tú mismo o el familiar de primer grado (padres o hijos) deben trasladarse a la casa dentro de los tres meses. Si no lo hacen y al ex inquilino le da por denunciar la situación, podría pedir que se le restituyera el piso en las condiciones originales durante un plazo de hasta cinco años (más los gastos que le ocasionara el desalojo), o alternativamente una indemnización igual a un mes de renta por cada año que falte para llegar a cinco.
Recordamos que también es posible poner fin al contrato sin indemnizar al inquilino y de forma prematura en los siguientes casos:
- Si no le paga o le paga siempre con retraso.
- Si hace obras no consentidas o causa daños intencionados.
- Si cede la casa a otras personas o la subarrienda sin su permiso.
- Si deja de usarla como vivienda habitual o desarrolla en ella actividades molestas, peligrosas o ilícitas (así como si incumple alguna de las condiciones que pactaran al margen de las que recoge la ley).
Eso sí, si el inquilino no se aviene a entregar la vivienda, el propietario tendrá que iniciar un procedimiento judicial de desahucio, que conlleva gastos y esperas.
¿Y si quiero vender el piso?
La respuesta es sí, se puede, aunque lo habitual es esperar a que la casa se libere o vaciarla gracias a un pacto con el inquilino, pues los compradores suelen preferir los inmuebles libres de cargas y arrendamientos. En cualquier caso, si se cierra la venta, el inquilino tiene derecho a seguir en la vivienda alquilada al menos hasta que se cumpla 5 años (o 7 años). El comprador ocupará la plaza del arrendador, asumiendo sus derechos y obligaciones.
Por lo tanto, si tú eres inquilino y tu casero te anuncia que quiere vender la casa vacía, tienes dos opciones: explicarle que tiene el derecho legal a permanecer hasta los 5 años o negociar una indemnización para irte voluntariamente.
Consejos para acabar bien...
Te damos tres claves:
- Renta hasta el final. Es aconsejable que el inquilino pague la renta y los gastos con los que corra usualmente hasta el fin del contrato y no, como se hace a menudo, que el último mes se cobre de la fianza.
- Inspección ocular. Inquilino y casero deben quedar en el domicilio y comprobar que está en buen estado y que el inventario de bienes alquilados con la vivienda, si se alquiló amueblada, está completo. Si hay desperfectos (no el desgaste normal debido al uso), habrá que decidir si los repara el inquilino o se descuentan de la fianza.
- Liquidación. Conviene firmar un documento de “entrega de llaves” con el acuerdo alcanzado y el compromiso del propietario de entregar la cantidad que resulte de la liquidación (fianza y demás garantías ahora limitadas a otros dos meses de renta, menos cantidades pendientes, desperfectos, etc.). Si el propietario tarda más de un mes en ingresar la liquidación, deberá sumarle el interés legal. Y si hay diferencias que no se logran resolver por las buenas, no te quedará más salida que la vía judicial (o arbitral, si se pactó esta posibilidad).